STATO
LEGITTIMO
IMMOBILI
25/07/2026 - Per semplificare la verifica della conformità legale di un immobile, o di una sua parte, la legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, cd decreto “Salva Casa” 2024, ha apportato variazioni all’art. 9-bis D.P.R 380/2001 riguardante la disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili
Dal 30/05/2024, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato:
- dall’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito per lavori che abbiano coinvolto l’intero immobile o unità immobiliare, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti durante il rilascio (cosa non sempre agevole per le stesse amministrazioni);
- mediante la regolarizzazione delle varianti antecedenti al 1977 col pagamento dell’oblazione prevista (nuovo art. 34-ter);
- con i titoli rilasciati dopo i procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria art. 36 e nuovo 36-bis, pagando sanzioni/oblazioni;
- pagando la sanzione pecuniaria conseguente all’annullamento del permesso di costruire, che produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria, come indicato all’art. 38, comma 2.
- Quando esiste un principio di prova del titolo abilitativo ma mancano i dettagli specifici o una copia del documento, lo stato legittimo può essere determinato utilizzando le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti comprovanti.
Questi documenti possono includere fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altri atti, pubblici o privati, di comprovata provenienza.
Inoltre, si può fare riferimento al titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.
Grafica presente nella sede di patronato:
Inquadrando il QR code può scaricarsi una applicazione creata da “il Cittadino” sul proprio cellulare per verificare, a proprio comodo, il possesso dei documenti.
Se ci si trova presso una sede di Patronato Se.N.A.S. dove la grafica è disponibile si può chiedere a una operatrice di ricevere una telefonata da un consulente per ottenere una consulenza senza impegni.
Come si utilizza l'applicazione web:
Dal link si può accede a una pagina info sulla normativa!
Selezionando una delle sezioni “Origine” si attiva la checklist;
Riscontrati i documenti posseduti (preparati prima) l'applicazione riassumerà i restanti da reperire o incaricare un tecnico.
Volendo potrà inoltrarsi l'elenco via e-mail all'associazione per ricevere senza impegno una consulenza e conoscere da soggetti abilitati i costi per l'attestazione e preventivi ove si volesse farli finanziare.
L'applicazione è liberamente scaricabile anche cliccando quì o inquadrando il QR code sotto.
Sanzioni e concorso in stato legittimo
Concorrono ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare il pagamento delle sanzioni previste per:
- interventi di ristrutturazione edilizia senza permesso di costruire o in totale difformità (art. 33 del D.P.R. 380/01);
- interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34 del D.P.R. 380/01);
- interventi eseguiti senza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (art. 37 del D.P.R. 380/01);
- la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis riguardante le tolleranze costruttive.
Si noti bene:
Con il decreto “Salva Casa”, ai fini del mutuo, non serve più ricostruire l'intera catena storica dei titoli a partire dalla costruzione originaria essendo sufficiente l'ultimo titolo abilitativo che ha disciplinato l'intero immobile o l'intera unità, purché la Pubblica Amministrazione ne abbia verificato la regolarità!
In questo caso è l'amministrazione a dichiarare la regolarità delle pratiche amministrative, condoni e sanatorie consentendo al tecnico di attestare lo “Stato legittimo”, ma non sempre l'amministrazione è in grado.
Il consiglio resta quindi di preoccuparsi sempre prima di intraprendere trattative di compravendite di potere attestare lo "Stato legittimo dell'immobile per scongiurare di trovarsi in difficoltà nella conclusione di affari.
Il Circolo Culturale “il Cittadino” può anche mettere gratuitamente in contatto gli interessati con team tecnico/legali specializzati per ricevere per via diretta preventivi sia da loro che da operatori finanziari convenzionati.
Disclaimer: Essendo la materia di natura tecnico/legale altamente specializzata, il “fai da te” in queste circostanze è sempre sconsigliato
Il Circolo Culturale “il Cittadino non assume responsabilità per l’impiego delle informazioni riportate nelle sue pubblicazioni.
Le informazioni presenti in queste pagine e nella applicazione sono esclusivamente indicative e da non considerarsi esaustive o sostitutive di consulenze da parte di tecnici specializzati ai quali si invita a rivolgersi.
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Il presidente
Luigi Iovino
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