STATO
LEGITTIMO
IMMOBILI
26/07/2026 - Purtroppo non tutti gli immobili potranno rientrare nel “Salva casa” 2024 o per gli stessi potrà essere “legalmente” attestato lo “Stato di legittimità” se, in origine, erano state ottenute con sotterfugi, aggirando le normative vigenti, le autorizzazioni edilizie originarie o, ancora, erano state violate in modo insanabile in corso d'opera.
Tutte vicende che, se ancora “in vita” e con memoria degli eventi, potrebbero spiegare coloro che avevano (hanno) concorso a produrre pratiche edilizie, e di condono per depistare le autorità da lottizzazioni abusive o edificazioni in totale assenza dei titolo edilizi, con inconfessabili complicità dall'interno delle pubbliche amministrazioni, in taluni casi producendo per vie illegali l'approvazione di sanatorie, che solo in apparenza tutelavano gli acquirenti da interventi repressivi dello Stato, ma non certo dai pericoli materiali, insiti nell'abusivismo, nel caso di non rispettate norme edificatorie e in materia di sicurezza degli edifici.
Tutti problemi che quando si manifestano lo fanno con conseguenze tragiche per i possessori/residenti.
Come dato storico più recente può ricostruirsi cosa ha ingenerato, nei legislatori più attuali, la necessità che per gli immobili costruiti antecedentemente, siano i proprietari a doversi assumere la responsabilità, ed i costi, di poter attestare lo Stato legittimo degli immobili a loro nome intestati, premesso quanto segue:
Premesso che, con il deposito della sentenza S.C. di Cassazione n. 8230/2019, i legislatori e i Notai, che con la legge 662/1996 (articolo 2, comma 58), per far sbloccare un periodo di stagnazione commerciale a livello nazionale. s’inventarono di poter trasferire gli immobili da venditori ai compratori col solo obbligo per i venditori (menzionato dal notaio) di citare nell’atto gli estremi della domanda di condono e allegare le ricevute della prima rata dei pagamenti effettuati per evitare la nullità dell'atto, cd “regime di commerciabilità provvisoria” la cui provvisorietà avrebbe però dovuto in ogni caso concludersi con il rilascio della sanatorie.
Premesso che, a distanza di anni, in troppi casi, le sanatorie non risultano approvate perchè semplicemente “non dovute” per irregolarità o truffe dei venditori, sicchè oggi trasferire quegli immobili mancando titoli edilizi sussistenti sarebbe per gli stessi Notai diventato un boomerang in quanto:
- vietato ex art. 28 l. 89/1913 (cit. Vol. 1/2025 Fondazione del Notariato, intervento del Notaio, dr.ssa Antonella Trapanese da pag. 103 a 117, in part. Pag. 109, prgf 2, ult. cpv.)
”Per la validità dell’atto è necessaria la presenza di entrambe le condizioni (sussistenza della concessione e indicazione in atto dei suoi estremi) con la conseguenza che l’inserimento dei dati di un provvedimento in realtà non sussistente non è in grado di sottrarlo (ndr l’atto) alla sanzione di nullità insanabile”.
- illegale ex artt. 17 e 40 l. 47/85 e artt. 30 e 46 D.P.R. n. 380/2011 al cui art. 9 bis, co. 1 bis è regolamentato la introduzione dello Stato legittimo a carico dei venditori;
Esponendo il Notaio a risarcimenti anche a distanza di 10 anni non dal rogito ma dal momento che gli acquirenti ne venissero edotti;
Grafica presente nella sede di patronato:
Inquadrando il QR code può scaricarsi una applicazione creata da “il Cittadino” sul proprio cellulare per verificare, a proprio comodo, il possesso dei documenti.
Se ci si trova presso una sede di Patronato Se.N.A.S. dove la grafica è disponibile si può chiedere a una operatrice di ricevere una telefonata da un consulente per ottenere una consulenza senza impegni.
Come si utilizza l'applicazione web:
Dal link si può accede a una pagina info sulla normativa!
Selezionando una delle sezioni “Origine” si attiva la checklist;
Riscontrati i documenti posseduti (preparati prima) l'applicazione riassumerà i restanti da reperire o incaricare un tecnico.
Volendo potrà inoltrarsi l'elenco via e-mail all'associazione per ricevere senza impegno una consulenza e conoscere da soggetti abilitati i costi per l'attestazione e preventivi ove si volesse farli finanziare.
Premesso che anche io, se fossi Notaio oggi, non mi assumerei nessuna responsabilità per irregolarità consentite da altri;
Il risultato delle premesse sopra è stato l’inserimento nel D.P.R. 380/2011, art. 9 bis, co. 1 bis, di norme che hanno spostato sugli stessi compratori, ai quali anni addietro era stato consentito di potersi intestare gli immobili in regime di commerciabilità provvisoria, la responsabilità e i costi di dover attestare lo “Stato legittimo dei beni” impossibile da attestare se le istanze di condono originarie erano irregolari o frutto di invenzioni dei venditori.
Su questa situazione “legislatori intelligenti” hanno sovrapposto la nuova “Salva Casa” apparentemente spostando nuovamente l’onere sulle amministrazioni locali, con il risultato che, dal 30/05/2024, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato dall’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito per lavori che abbiano coinvolto l’intero immobile o unità immobiliare, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti durante il rilascio, il che riporta l’onere e i costi di una eventuale sanatoria – ove possibile. sempre in capo al titolare dell’ultima intestazione!
Devo dire che, a mio avviso e salvo decadenze di legge, non può ritenersi assolto il notaio precedente dal “non avere menzionato al compratore” per iscritto nel rogito, i rischi che correva intestando un immobile con un condono pendente, per cui, se il compratore/consumatore non poteva altrimenti venirne a conoscenza, pervenendone a conoscenza al termine di un nuovo accertamento peritale, non è escludibile che il notaio non debba risarcirlo, ma questo spetta ai legali stabilirlo.
Principali conseguenze
L'impossibilità di attestare lo Stato legittimo di un immobile comporta l'impossibilità di avviare nuove pratiche edilizie (come CILA, SCIA o permessi), eventuali compravendite non potranno essere sicure; Sussisteranno seri rischi di sanzioni o demolizioni per abusi edilizi non sanabili e potranno riscontrarsi:
· Blocco dei lavori: Non puoi richiedere permessi per ristrutturare, modificare o manutenere l'edificio.
· Rischio di abusi edilizi: Qualsiasi differenza tra lo stato reale e i documenti ufficiali diventa un illecito urbanistico.
· Problemi nella vendita: Sarà difficile e insicuro vendere la casa, rischiando cause legali e richieste di risarcimento;
- Impossibilità di sanatoria: Senza i documenti chiave non si rientra nei casi previsti dalla legge (immobili vecchi senza obbligo di licenza o titoli smarriti), non si può regolarizzare la posizione.
Per questo motivi è altamente consigliato di rivolgersi a esperti della materia e legali se si hanno dubbi di avere intestato degli immobili irregolari.
Disclaimer: Essendo la materia di natura tecnico/legale altamente specializzata, il “fai da te” in queste circostanze è sempre sconsigliato
Il Circolo Culturale “il Cittadino non assume responsabilità per l’impiego delle informazioni riportate nelle sue pubblicazioni.
Le informazioni presenti in queste pagine e nella applicazione sono esclusivamente indicative e da non considerarsi esaustive o sostitutive di consulenze da parte di tecnici specializzati ai quali si invita a rivolgersi.
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